【時報記者王逸芯台北報導】十一月台灣出口創下史上新高，年增率連續25個月正成長，推升台灣2025年經濟成長率預測上修至7.37%，AI產業的快速崛起帶動商用不動產買氣穩定維持，根據第一太平戴維斯統計，2025年大型商用不動產交易金額達1,501億元，雖較去年同期減少8%，但仍在十年均線的1,306億元以上，受到年初川普關稅政策影響，土地交易方面，由於第七波選擇性信用管制衝擊，今年土地交易值1,592億元，年減率為34%。整體而言，商用不動產交易延續去年動能，與土地市場呈分歧的局面。

廠房交易延續去年的強勁需求，今年交易金額為623億元，占整體商用不動產比重約42%，交易規模更為歷年來的第二高。科技業為最大買家，其中以半導體業貢獻半數，其次為電子零組件業，兩大產業皆為今年出口表現最亮眼的產業。觀察近兩年積極擴廠的半導體業，包括日月光投控(3711)和台灣美光等中、美兩大半導體業者，日月光投控集團購置金額達250億元，集團旗下的日月光半導體矽品科技廠，矽品投入高達70億元於台灣中部擴廠，日月光半導體今年分別以65億元及42.3億元購入南科園區及中壢產業園區的廠房。台灣美光則是持續深化在台布局，去年購置台南產業園區廠房後，今年再以30.5億元購置中科后里園區廠房，累積近兩年交易總額達123.8億元。

辦公室交易規模排名第二，總金額為291億元，占比19%，購置動能較去年小幅回升，最大筆交易為陽明海運以112.2億元購買南港的 華固中央置地整棟辦公大樓，是近年最大宗自用辦公總部購置案；另外統一超、創新宇宙及美好證券則分別於今年購置內湖V-Park的B、C兩棟，交易總金額為81.6億元。零售不動產則排名第三，交易總金額為272億元，主要交易包括竹北豐生活購物中心的預售買賣案，以及樂富一號REITs購買台茂部分產權，分別貢獻162.6億元及77.4億元。

買方方面，科技業全年投入613億元，連續三年成為最大買方，偏好既有廠房或新建廠辦以快速投產。進一步觀察今年科技業購置工業 不動產交易中，有8成都集中在科學園區或產業園區內，顯示有完整基礎設施的工業園區能降低自行建置基礎設施的成本，加速建廠時程並降低不確定性，仍最受產業青睞；特別是AI發展熱潮下，電力供應強度與穩定度將成買方評估重點。

土地市場方面，全年土地及地上權交易金額為1,592億元，年減34%。建商購地動能受房市政策緊縮所影響，於今年第一季大舉購入527億元的土地庫存後，後三季購地動能逐季下滑，累積全年交易金額僅達962億元，年減達42%。

今年保險業的不動產投資最低投報率雖降低至2.545%，然土地及商用不動產的投資金額反較去年減少，全年投資總額僅166億元，年減45.2%。其中土地占比較高，包括國泰人壽與元大人壽都以購置土地為主，購置商用不動產的台灣產物保險與台灣人壽，則是因應自用辦公室需求。

觀察近三年保險業購置不動產表現，各家保險業之中，以台灣人壽最為積極，累積投入金額為152億元，其次為國泰人壽及台新人壽，分別投入125億元和71.4億元。保險業的投資產品之中，土地及地上權交易金額為326億元，占比60%，其中9成為工業土地，積極拓展大型物流倉儲市場。

第二大宗則為辦公室，金額為90億元，以自用需求為主。第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，若本周央行未宣布降息，明年不動產投資最低投報率將提高至2.72%，保險業將會鎖定桃竹地區或台南高雄地區投報率3%以上且具規模的投資機會。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，展望2026年，全球AI產業熱度不減，主計處預估在外銷訂單拉升下，明年經濟成長率將達3.54%，預期明年商用不動產市場將會延續今年走勢，半導體、電子零組件等出口強勁產業將持續擴大在台灣生產量能。科技產業群聚性、建物規格、電力供給將成為科技業評估重點，新竹與台南的科學園區與周邊產業園區，是科技業拓點的優先選項。

不動產投資方面，由於市區不動產投報率仍未提升，考量資金成本下，投資型買方投入商用不動產意願低，自用投資人仍是市場主力，賣方價格保持彈性才有機會成交。另外，保險業今年動能相對薄弱，壓抑的投資動能有機會於明年釋放，隨著電商及科技業對於專業現代化倉儲服務的需求提升，大型物流中心和倉庫因為有穩定租金收益且仍具未來發展潛力，將是保險業積極評估的目標。